Notas de Opinión

Procrear: Viviendas para las familias y crecimiento para el país

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El pasado 10 de Junio se realizó el sorteo para una nueva etapa del Plan Pro.Cre.Ar que plantea brindar soluciones al déficit habitacional a la vez que actúa como otra herramienta más para sostener la producción y en consecuencia, el trabajo y el consumo.

 

Luego de la crisis del 2001, el país ha tenido importantes mejoras en diversos indicadores sociales. Los principales problemas que acuciaban al país durante la década del 90 y la primera parte de la del 2000 ya se encuentran superados o por lo menos mitigados. Apenas superada la crisis, las prioridades eran el desempleo y la indigencia. Con el primero en un nivel cercano al friccional y la segunda disminuida drásticamente gracias a programas como la AUH, la sociedad está en condiciones de establecer nueva metas y prioridades. Una de dichas prioridades es el déficit de viviendas. 

En la Argentina casi tres millones y medio de hogares no cuentan con vivienda propia. Este fenómeno responde a varios factores. En primer lugar, tal como sucede en buena parte del mundo occidental, el mercado inmobiliario se ha vuelto fuertemente especulativo. En esta especulación  se encuentra el génesis de la crisis mundial de 2009, iniciada en EE.UU en 2008 y con un fuerte rebote en Europa (principalmente en los países del sur del continente). En nuestro país la construcción se ha ido orientando cada vez más hacia las viviendas de lujo y/o los departamentos pequeños, no aptos para grupos familiares. Esta situación provoca que, a excepción de los limitados planes provinciales de vivienda, las familias de clase media -ya ni que hablar de los sectores populares – ven fuertemente impedidas sus posibilidades de acceso a la vivienda propia, que históricamente se encontró en los primeros lugares de anhelos de las familias que habitan en este país.

Desde el punto de vista del mercado de compra y venta de inmuebles, este ha ido teniendo cada vez un mayor desfasaje respecto a la realidad argentina, lo que ha provocado su virtual paralización durante los últimos años. Una muestra clara de este desfasaje es su obcecación en realizar el intercambio en una moneda extranjera, situación que resultaría inentendible para un observador extranjero, y que requiere un esfuerzo grande de comprensión incluso para los que vivimos aquí. Tener una moneda de referencia extranjera no sería tanto un inconveniente, si no fuera porque se pretende atar el costo de los inmuebles a la cotización de dicha moneda. Es decir, si el dólar sube un 40%, el costo de los inmuebles sube en la misma proporción, sin importar si el aumento de costos o la inflación en el país siguen los mismos valores. Por último, la esencia rentística del mercado inmobiliario hace que no sea el mejor sector donde apoyarse si lo que se quiere, es solucionar los inconvenientes, y al mismo tiempo, fomentar la producción y el consumo.

Cómo última pata y corolario de lo anterior, los bancos se muestran muy reacios a otorgar créditos hipotecarios, exigiendo altos requisitos y altas cuotas, para pagar viviendas que, como vimos anteriormente, se encuentran fuertemente encarecidas.

Ante este panorama, el Gobierno Nacional, como en otras situaciones, decide intervenir activamente para promover lo que el mercado por su cuenta no puede o no quiere realizar. El Plan actual, sin embargo, no es el primero en este sentido, pero si es el primero en mostrar claros signos de ser exitoso. En el año 2006 se lanzó lo que popularmente se conoció como “Plan de Inquilinos”, con el objetivo de que quienes alquilaban pudieran adquirir su vivienda.  A pesar de las buenas intenciones, el plan tenía limitaciones que condenaron su ejecución, aunque sirvieron de aprendizaje a futuro.

El Plan Pro.Cre.Ar surge seis años después y, aunque plantea atender la misma necesidad, aparece en otro contexto, por lo que cuenta con características diferentes. Tiene como objetivo principal la entrega de 400.000 créditos hipotecarios para la construcción, refacción y ampliación de viviendas, como así también la adquisición de viviendas terminadas en los complejos urbanísticos desarrollados por el Programa.

La crisis mundial de 2009, provocó una modificación en el diseño de políticas públicas en el país. A contramano de lo que ocurre en buena parte de los países europeos, donde tras la crisis se observa un paulatino desmonte de lo que queda del Estado de Bienestar, en Argentina las políticas implementadas al mismo tiempo que atacan diferentes problemáticas, también intentan promover el consumo, y como consecuencia, la producción y el trabajo. Es lo que se suele entender como “políticas anticíclicas”, y parten del supuesto que en una situación de crisis mundial es el Estado el que debe generar el marco de crecimiento. El consumo generado tiene un efecto multiplicador, ya que el trabajo ganado genera, a la vez, más consumo. En ese sentido, el Pro.Cre.Ar comparte características con la  AUH y el PRO.G.RE.SAR, entre otros. Asimismo, al otorgar créditos directamente a los beneficiarios para construir sus viviendas – además de los complejos urbanísticos – ofrece una oportunidad única para el trabajo de pequeñas empresas o profesionales de la construcción.

Resulta, por lo tanto, mucho más relevante un programa que promueva la construcción (ya sea desde cero, como así también ampliación o refacción) que uno que sólo brinde créditos hipotecarios, sin duda útiles, pero que no cuentan con ese valor agregado fundamental en este período del capitalismo mundial.

El rol del Estado no debe limitarse únicamente a la ejecución del Programa, sino que es su tarea realizar un seguimiento constante con el objetivo de que el mismo -dada su relevancia social  y el nivel de los recursos involucrados – no se desvirtúe. Un ejemplo claro de este problema es la especulación con los precios de los materiales de construcción y de los terrenos aptos para las viviendas. Estos inconvenientes han intentado ser saldados, por un lado, mediante la inclusión de materiales dentro del programa Precios Cuidados, con el objetivo de ofrecer precios de referencia para dichos materiales. Por otro lado, se han realizado acuerdos con grandes cadenas y, más importante aún, con corralones, que al ser pymes son mucho más trabajo-intensivas que las grandes, y tienen una relación de mayor cercanía con el territorio donde se realizan las obras. Los inconvenientes con la especulación de terrenos, no obstante, no han sido suficientemente controlados. En este sentido, ANSES ha realizado acuerdos en diferentes municipios, pero las acciones por el momento no han sido suficientes y se puede transformar en un riesgo para el futuro desarrollado del plan, el cual es necesario controlar.

También es cierto que el programa está orientado a sectores de clase media o como mucho media baja, ya que exige requisitos que – aunque sensiblemente más accesibles que los del mercado privado – se encuentran todavía alejados de las posibilidades de los sectores de bajos recursos.

Actualmente el programa sigue en marcha hasta llegar al objetivo propuesto. De todas formas, ya ha conseguido mover un mercado hipotecario que se encontraba prácticamente detenido – se generaron cuatro créditos Pro.Cre.Ar por cada uno tradicional-, colaborando con el sostenimiento de la producción entendida como política de Estado.

Cristian Silva
Coordinador de Datos Estadísticos de CECREDA

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